돈을 벌고자 할 때, 돈을 아끼고자 할 때
고위험 / 고수익을 얻을 확률이 높으며, 저위험 / 저수익인 것인 일반적으로 알고 있는 상식입니다.
그러나 우리는 저위험 /고수익을 꿈꿉니다. ^^;;
시골살이 첫단추는 집이 있던 없던간에 매매든 임대든 시골살이에 필요한 토지를 구하는 것입니다.
첫단추를 잘 꿰야 시골살이의 출발이 순탄하게 출발할 확률이 높습니다.
시골살이 터를 구하는 방법 중엔
전원주택단지 분양업체 또는 일정 면적 이상의 토지를 소유한 개인이
부지내 내부도로를 개설하면서 전원단지 토지분양을 하는 땅을 매수 또는 분양받는 방법도 있습니다.
도로에 접한 원형지 시골 땅을 매수해서 집지을 터로 만드는 것이 가장 개발비용이 적게 드는 방법인 줄 알지만
시골에 인맥도 없고, 믿을만한 토목공사업체를 찾을 자신이 없으니
돈을 더 들더라도 토지분양업자가 개발하겠다거나, 개발해놓은 토지를 매입하는 것입니다.
이번 글은 일반적인 전원주택 분양업체는 어떤 기준으로 분양가를 정할까에 대한 내용입니다.
부동산시장에서 통용되는 상식선에서 분류한 방법일 뿐이니 참고만 하셨습니다.
이 세상엔 남에 피해를 주더라도 돈이 최고다 라는 식의 남다른 정신구조를 가진 이기적인 사기꾼이 존재하며
이런 사기꾼 또는 협잡꾼(?)들이 전원단지 분양시장을 교란하기도 하기 때문입니다.
(전원주택분양업자를 가장한 기획부동산은 상식을 벗어난 분양광고를 하며 사기(?)를 치고 있으니까요.)
본론으로 돌아와서 일반적인 전원단지 평당 분양가격은 주변 시세를 기준으로
토지매입부터 분양완료 또는 개발완료까지 분양업체(개인)의 자금력에 따라 결정되곤 합니다.
토지매입금액이 평당 40만원이고, 전원단지토목공사 완료까지의 개발비용을 평당 20만원으로 예상했을 때
분양업체의 토지원가는 평당 40만원 또는 평당 60만원(개발완료 후)입니다.
분양원가 평당금액에 업체 이윤을 얼마나 붙일 것인가? 가 평당분양가격으로 결정되는 것이지요.
일정 규모의 땅을 매수하거나 소유한 분양업체나 개인은 전원단지 방식으로 토지분양을 결정합니다.
그럼 개발진행과정에서 언제 분양을 할 것인가를 정해야 합니다.
분양업체 사장 마음같아선 ② 단계에서 ⑥ 분양가격을 받고 싶습니다.
그러나 현실은 개발진행 절차에 따라 분양가격을 합리적으로 결정해야 분양이 잘될 확률이 높아집니다.
분양받는 분들의 믿음과 계약은 분양업체의 사장이 아닌 현장의 진행상황에 따라 높아지기 때문입니다.
그래서 전원단지 분양업체(개인)에선 1차 토목측량설계사무소를 통해 가분할도를 준비합니다.
자금력이 부족한 업체일수록 원형지 토지상태에서 (임야는 나무 벌목도 하지않고)
토목측량설계사무소의 가분할도와 조감도만 가지고 분양을 시도합니다.
대신 분양평당가격은
분양가 A - 토지분할을 해줄테니 토목공사는 알아서 하셔야 합니다.
분양가 B - 공용 도로, 우수/오폐수 배관은 공사해줄 터이니 개별필지 토목공사를 알아서 하세요.
분양가 C - 택지조성 토목공사 모두 해드릴 터이니 집만 지으시면 됩니다.
중 하나를 선택해서 분양 평당가격을 정합니다.
이런 전원단지의 분양 장점은 주변 시세 대비 저렴한 분양평당가격입니다.
그래서 분양업체 영업직원의 유혹(?)에 넘어가고 싶습니다.
기왕이면 남들보다 저렴하게 땅을 분양받고 싶으니까요.
그리고 선택이 빠를수록 좋은 필지 먼저 선택할 수 있는 권한이 생긴다고 하니까요.
그러나, 현실은 인허가도 들어가지 않은 전원주택단지 분양이기 때문에
분양받는 사람 입장에서는 내돈(분양금액) 내고
공사가 시작도 안되거나 중단될 수도 있다는 위험을 감수한 분양방식이 됩니다. -.-;;
뉴스에 나오는 저렴한 아파트 분양이라며 도시의 조합원 모집 분양방식의 위험 확률과 비슷합니다.
분양가 A 방식은 더욱 어렵습니다.
토목공사는 개인 필지 토목공사 뿐만 아니라
공용 도로 등 생활기반시설 공사를 개인에게 하라는 방식이니까요.
이런 분양은 대개 단지내 도로가 아닌
기존의 현황도로에 길게 접한 땅을 토지분할해서 매도하는 경우가 많습니다.
내부도로에 접한 필지 가분할도인데 공용도로 공사까지 개인이 알아서 해라~ 라고 분양한다면
분양 계약해서는 안되는 단지입니다.
분양가 B 방식은 분양가 A 방식과 달리 업체에서 공동 공사부분은 맡겠다는 얘기입니다.
이런 업체는 계약 후 2~3개월이내 공유지분으로 소유권이전해준다고 하며 분양대금 모두를
토목공사전에 완납해야 한다고 하는 경우가 있습니다.
분양면적에 대한 소유권을 이전해줬으니 분양대급 완납하고 토목공사는 믿고 맡기시면 된다는 식입니다.
허가도 받지않은 단지임에도 마치 3~6개월이내
단지 개발이 완료되어 집지을 수 있게 해주겠다는 식의 거짓말(?)도 불사합니다. -.-;;
분양 평당가격이 주변 시세 대비 현저히 낮다.
단지내 좋은 필지를 선점하려면 지금 계약해야 한다는 식으로 꼬십니다.
분양가 C 방식은 공사는 커녕 인허가도 받지않았으면서
토목공사 다 해줄 것처럼 얘기하며 분양하는 경우입니다.
이런 업체 중엔 기획부동산업체가 정상 전원주택분양업체인 양 분양을 하는 경우도 있기에 주의해야 합니다.
특히 주변 개발호재를 강조하며 몇배 땅값이 오를 것처럼 기만하며 분양을 합니다.
아무튼 ② 전원단지 기획 가분할도만 가지고 분양업체는
부동산 초보자에겐 아주 위험한 분양계약방식이 됩니다.
업체만 믿고 진행해야 하니까요.
믿는다, 신뢰한다는 말은 좋은 말입니다.
그러나, 언제 봤다고?????
기획부동산은 지인 영업을 마케팅 기본으로 하는 것 잘알면서도
전원주택단지 분양은 기획부동산과 무관하다고 착각하는 부동산 초보자분들은 조심하셨으면 합니다.
③ 전원단지 인허가 완료 후 토목공사는 시작안했지만 분양하는 업체입니다.
역시 자금력이 부족한 업체입니다.
이런 단지 분양은 꼭 등기부등본상에 금융권 대출금액이 과다하게 설정되어 있는지?
근저당으로 과도한 사채가 설정되어 있는지? 확인해보셔야 합니다.
자금력이 부족한 업체는 분양 중 분양이 순조롭게 진행되지 않으면 분양(공사)가 중단되고
분양 초창기 분양받은 분들은 '낙동강 오리알'처럼 내 돈 넣어놓고 곤란을 겪을 수 있기 때문입니다.
역시 ③ 전원단지 인허가 완료 후 토목공사는 시작안했지만 분양하는 단지는
부동산 초보자에겐 위험한 단지에 속합니다.
④ 전원단지 토목공사가 시작된 단지입니다.
전원단지 공사가 시작되었으므로 어느정도 안심이 되는 전원단지입니다.
분양평당가격도 단지 완료되었을 때보다 조금은 저렴한 것이 보통입니다.
아직 분양 초기이기 때문입니다.
그리고 전원단지 분양업체가 기획부동산이 아닐 확률이 높아졌습니다.
⑤ 전원단지 토목공사 중반전 이후부터 분양하는 업체라면 더욱 더 안심이 됩니다.
이때부터는 정상업체일 확률이 무척 높습니다.
비포장일지라도 공용도로를 통해 각각의 필지 옹벽 또는 석축공사 전일지라도
대충 절성토해서 택지모양을 만들어놓은 상태이므로 내가 분양받고자 하는 땅의 모양과 조망권 등을
확인하시고 분양 계약여부를 결정하실 수 있기 때문입니다.
대신 평당가격은 ④ 단계보다 조금 더 높아졌습니다.
이쯤 되면 분양받고자 하는 분들은 분양업체가 공사 중단하고 엎어질 확률이 낮아졌다 안심단계가 됩니다.
⑥ 단지토목공사 완료 후 분양하는 업체입니다.
이 단지는 둘 중 하나입니다.
아파트 후분양 방식과 비슷하기에 가장 안심이 되는 전원단지 분양이거나 (평당분양가격이 주변 시세입니다.)
아니면 부동산 시장에서 싫어하는 혐오시설이 인근에 있거나
북향 등 전원단지의 입지조건이 안좋아서 분양이 안되고 있는 단지분양 중 하나입니다.
후자의 경우엔 평당가격이 주변 시세보다 낮아도 단점을 반영한 평당분양가격이기 때문에
싼게 싼 것이 아니게 됩니다.
⑦ 토지분양 중에도 건축이 진행되는 단지입니다.
이런 단지는 ⑥ 단지보다 좋을 수도 있습니다.
토지분양받은 분들 중에 일단 분양받고 나중에 집짓겠다는 분들이 적을수록 단지가 빨리 완성되니까요.
이런 단지는 분양가도 ⑥단지 이상으로 책정되는 것이 보통입니다.
여기까지 읽어보시면 전원단지분양은 개발이 진행될수록 평당분양가격이 높아지는 것이
합리적이고 객관적인 상식임을 이해하게 되셨을 겁니다. 업체의 입장에선 말입니다.
분양업체의 자금력과 분양되는 속도에 따라 분양업체는 더 높은 이윤을 추구한다는 현실도요.
결국 분양받는 분의 입장에선 위 순서 중 어떤 시점에 분양을 받을 것인가?
[ 타이밍의 문제 ] 가 됩니다.
카페에서 열심히 자료조사하시고 공부하셔야 하는 이유입니다.
타이밍을 '운에 맡기신다' 는 것은 너무 큰 돈이 걸린 문제인지라 권해드릴 수는 없으니까요.
시골살이에 필요한 토지매입은 결국 아는만큼 보이는 법입니다.
너무 겁내실 필요 또한 없습니다.
시험을 앞둔 수험생이 공부 열심히 했다면 시험장에 들어설 때 두렵긴 하지만 시험을 잘 볼 수 있습니다.
시험공부 안하고 시험 잘보길 원하는 수험생과 같지 않습니다.
토지를 매입 또는 보유한 자금력이 있는 업체나 개인은
주변시세를 기준으로 되도록이면 사진1의 ⑤ 토목공사가 어느정도 진행된 상황에서 분양을 합니다.
그래야 분양할 때 땅을 보러온 매수자들에게 편하게 얘기하며
어떤 필지 선택하실래요? 라고 설명하기 편하기 때문입니다.
물론, 드물지만 ③ 인허가 완료하고 가분할도만 가지고 분양 시작하는 업체도 있습니다.
아주 당당하게 분양하죠.
인근 지역에 분양 완료한 단지가 최소 1곳 이상 있는 업체들입니다.
모델하우스, 단지가 있으니 가서 보고 우리 업체를 믿으라는 식입니다.
분양 평당가격은 시세 대비 저렴하지도 않습니다.
이런 업체의 분양단지일지라도 역시 등기부등본 을구 근저당 내용 확인해보시는 것은 필수입니다.
지금까지 잘해왔다고 앞으로도 잘할 것이다~ 라는 신뢰는 서류 확인 후 판단하셔도 늦지않습니다.
여기서 꼭 잊지마셔야 할 두가지 주의사항
첫번째 분양평당가격이 주변 시세보다 낮다면
주변환경이 나쁘거나 땅의 모양이 나쁜 경우가 있으니 매물 조건을 확인해보세요.
분양업체에서 이유없이 평당가격 낮게 책정하지않습니다.
드물게 분양이 순조롭지 못한 외부요인이 있어
자금유동성 확보를 위해 일부 필지만 선착순으로 싸게 분양하는 경우를 제외하고는 말입니다.
두번째 단지내 가장 안쪽 필지를 분양받고자 하는 분은
업체의 단지 분양이 완료되기 전에 최소한 건축허가받고 건축을 진행하실 수 있는 분이여야 합니다.
단지내 공용도로 초입의 필지들은 뒤쪽으로 집들이 건축허가받고 건축준공된다면
내 필지 앞의 도로로 지자체 조례상 별도의 토지사용승낙서없이 건축허가를 받을 수 있지만
가장 안쪽 필지는 내 땅 뒤로 집이 없기 때문에
건축허가 받을 때 토지사용승낙서가 필요한 단지가 대부분이기 때문입니다.
이유는
전원단지 분양 필지 선택하실 때
꼭 공부못하는 학생이 교실 맨 뒷자리에 앉아 있는 것 마냥
지금 당장 건축허가 받고 집지을 분이 아닌 일단 전원단지 필지 분양받아놓은 후
몇년 뒤 집을 지으실 분이 단지내 가장 안쪽의 필지를 분양받게되면 문제는
가장 안쪽 필지이기 때문에 건축허가에 필요한 도로가 건축허가를 받지 않았으므로
도로로 지목변경되지 못해
몇년 뒤 건축허가를 받고자 할 때 분양받은 필지에 접한 도로용 필지의 지목이 도로가 아니므로
도로용 필지 공유지분자들에게 토지사용승낙서를 받아야 하기 때문입니다.
분양업체는 분양 끝내고 돈 다 수금(?)하고 떠났기에 나몰라라 할 수도 있습니다.
재수없는 경우 내 땅 뒤로 집들어오는 것 싫다면 앞집 소유자가 토지사용승낙서 안써줄 수도 있습니다. -.-;;
따라서 전원주택 단지 분양을 받을 때
뭔가 찝찝한 건축허가에 어려움이 발생할 확률이 있다 판단되신다면
건축허가 조건으로 분양계약하시는 것이 안심이 되실 겁니다.
"전 분양받고 몇년 후에나 건축이 가능한데 어떻하나요?"
두말하면 잔소리 " 가장 뒤쪽 필지는 피하시고 내 터 뒤에 집짓는 집이 최소 한집은 있어야 한다는 것
잊지마셨으면 합니다.
도로 공유지분 받았다고 해도 내 땅 접한 도로용 필지 지목이 도로로 지목이 바뀌지 않는 한
도로 공유지분자 전원에게 토지사용승낙서 받아야 합니다.
PS. 이번 글은 중간에 끊고 두개의 글로 나누면 더 이해도가 더 떨어지실 것 같아 장문이 되었습니다.
필요하시면 프린트하셔서 읽어보셨으면 합니다.
[출처] 전원단지 필지 분양받고자 하실 때 참고사항 (지성아빠의 나눔세상 - 전원 & 귀농 -) | 작성자 지성아빠
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